Ce drepturi au comercianții în cazul închirierii unui spațiu comercial? Cum pot fi protejate?

Conform observațiilor din practică, tot mai mulți comercianți din centre comerciale se confruntă cu clauze care le limitează activitatea — fie prin interdicția de a vinde anumite produse, fie prin impunerea unui anumit profil de magazin. Deși aceste clauze sunt frecvente și, la prima vedere, legale, ele pot ridica serioase probleme de echitate și pot afecta libertatea comerțului.

Într-o piață competitivă, libertatea de a oferi produse și servicii este esențială. Atunci când un comerciant este împiedicat să-și desfășoare activitatea în mod normal, se pune problema dacă o astfel de restricție este justificată sau, dimpotrivă, abuzivă.

De ce impun centrele comerciale astfel de clauze?

Clauzele de exclusivitate sunt frecvent întâlnite în contractele de închiriere comercială. Administratorii le justifică prin nevoia de diversificare a ofertei și de protejare a chiriașilor existenți. Aceasta este o practică standard în industria de retail, reglementată în principal prin libertatea contractuală (art. 1166 Cod Civil).

De exemplu, un comerciant poate fi autorizat să desfășoare doar activități de reparații, fiind împiedicat să vândă și produse complementare (cum ar fi accesorii). Scopul declarat: evitarea concurenței directe între magazine.

Totuși, aplicarea acestor clauze trebuie să fie echilibrată și justificată economic. În caz contrar, ele pot deveni restrictive și discriminatorii, afectând libertatea comerțului.

Când devine o clauză contractuală abuzivă?

Situația devine problematică atunci când restricția nu este aplicată în mod egal tuturor chiriașilor cu activitate similară, când nu există o justificare reală pentru impunerea ei sau clauza provoacă pierderea unei părți importante din clientelă, afectând grav activitatea comerciantului. Totuși, să nu uităm că în cazul contractelor între profesioniști (B2B), clauzele abuzive sunt mai greu de contestat decât în contractele cu consumatorii (B2C), deoarece libertatea contractuală are o pondere mai mare. Pentru a fi considerată abuzivă, o clauză trebuie să creeze un dezechilibru semnificativ și să nu fi fost negociată efectiv.

În astfel de situații, se poate vorbi despre un tratament diferențiat nejustificat, contrar principiului bunei-credințe și al echilibrului contractual prevăzute de Codul civil (art. 1170 și urm.).

O clauză care depășește scopul legitim al protejării altor chiriași poate fi considerată nejustificată sau excesivă, chiar dacă a fost acceptată la semnarea contractului.

Este o formă de concurență neloială?

Deși asemenea situații pot părea, la nivel economic, inechitabile, ele nu intră în sfera concurenței neloiale reglementate de Legea nr. 11/1991.
Art. 2 lit. d) din lege definește concurența neloială ca „orice act sau fapt contrar uzanțelor cinstite în activitatea industrială și de comerț”.
Subiectele acestor fapte sunt, însă, concurenții direcți de pe aceeași piață relevantă, nu părțile unui raport contractual de locațiune.

În raportul dintre locator și chiriaș, nu există un raport concurențial, ci un raport obligațional. Prin urmare, o clauză de restricție impusă de locator nu reprezintă, în sine, o faptă de concurență neloială.

Cu toate acestea, dacă locatorul deține o poziție dominantă pe piața relevantă a spațiilor comerciale și utilizează sistematic astfel de clauze pentru a controla oferta de produse sau pentru a favoriza anumiți comercianți, s-ar putea analiza incidența Legii concurenței nr. 21/1996, în special art. 6 privind abuzul de poziție dominantă.

Consiliul Concurenței a analizat în repetate rânduri comportamente similare, sub aspectul restricțiilor verticale care afectează concurența.

Stabilirea poziției dominante presupune o analiză detaliată a pieței relevante (geografică și de produs), realizată de obicei de Consiliul Concurenței, care evaluează cota de piață și influența locatorului.

Ce pot face comercianții în fața unor clauze restrictive?

Un profesionist aflat într-o astfel de situație are mai multe căi de acțiune:

Analiza juridică a contractului, pentru a verifica proporționalitatea clauzei, contextul comercial și aplicarea uniformă între chiriași.

Negocierea unui act adițional, prin care se poate redefini sfera interdicției. De exemplu, limitarea la anumite produse, mărci sau segmente de preț).

Acțiune în justiție, dacă negocierile eșuează, pentru constatarea caracterului abuziv al clauzei sau adaptarea contractului la condițiile de echitate.

Totodată, există posibilitatea sesizării Consiliului Concurenței în cazul suspicionării unui abuz de poziție dominantă, ceea ce poate fi o cale de soluționare suplimentară relevantă.

Libertatea contractuală vs. libertatea comerțului

Deși libertatea contractuală este un principiu fundamental al dreptului civil, ea nu este absolută. Exercitarea drepturilor trebuie să respecte limitele bunei-credințe, echității și proporționalității. Libertatea comerțului este, de asemenea, protejată indirect prin Constituția României (art. 45 privind accesul liber la o activitate economică) și prin legislația concurenței.

În același timp, libertatea comerțului este protejată de lege. Iar orice restricție impusă unui profesionist trebuie să aibă o justificare obiectivă și să nu creeze un dezechilibru semnificativ între părți.

Centrele comerciale au dreptul de a-și organiza spațiile și politica de brand. Totuși, această libertate nu poate fi exercitată arbitrar și trebuie să respecte dreptul comerciantului de a-și desfășura activitatea în condiții concurențiale echitabile.

Legea impune ca ambele părți să acționeze cu bună-credință, iar clauzele să reflecte un echilibru rezonabil al intereselor.

Concluzie

Clauzele restrictive din contractele de închiriere nu sunt, prin ele însele, ilegale. Ele devin problematice doar atunci când depășesc scopul legitim pentru care au fost stipulate. De exemplu, atunci când limitează în mod nejustificat libertatea unui comerciant sau creează un tratament diferențiat între chiriași.

În asemenea situații, comerciantul are dreptul să solicite revizuirea contractului. Totodată, are dreptul să folosească mijloacele juridice prevăzute de lege pentru restabilirea echilibrului contractual.

Recomandăm comercianților să analizeze cu atenție fiecare clauză înainte de semnarea contractului. Și, de asemenea, să nu ezite să solicite consiliere juridică de specialitate atunci când o restricție le afectează libertatea de a-și desfășura activitatea.

Acest articol are un scop informativ și nu reprezintă o consultație juridică. Pentru soluții personalizate, consultați un avocat specializat.

Acțiunile în justiție presupun costuri și durate semnificative, astfel încât negocierea amiabilă este adesea preferabilă.

Surse și context: Codul civil, Legea nr. 11/1991 privind combaterea concurenței neloiale și Legea nr. 21/1996 privind concurența.

Analiza a fost inspirată de o consultație juridică oferită de AVB Law Office în anul 2023, în cadrul căreia un comerciant a solicitat evaluarea unei clauze restrictive dintr-un contract de închiriere a unui spațiu comercial, care limita vânzarea anumitor produse complementare activității sale. Elementele de identificare și detaliile sensibile au fost omise pentru a respecta confidențialitatea clientului.